נראה כי מאמציה האחרונים של ממשלת פורטוגל לרסן השקעות זרות בשוק הדיור אינם משפיעים עד כה, שכן הביקוש ממשיך להניע עליות מחירים בליסבון ובמקומות אחרים.
מצוקת הדיור נמשכת למרות שינויי המדיניות
סיום תוכנית "ויזת הזהב" ותמריצי המס לתושבים לא רגילים (NHR) נועדו להפחית רכישות ספקולטיביות על ידי זרים עשירים ולצנן את שוק הדיור הלוהט של פורטוגל.
עם זאת, אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן אומרים כי שינויים אלה לא הפחיתו משמעותית את ההתעניינות.
"למרות שינויים אלה, ראינו עלייה במספר הבקשות למידע מלקוחותינו הזרים", אמר פאולו סילבה, ראש Savills פורטוגל. "פשוט אין מספיק בתים כדי לענות על הביקוש, אפילו עם ההאטה במכירות".
מחסור מתמשך זה בדיור פירושו שהמחירים ממשיכים לצעוד כלפי מעלה, מה שמציב את הבעלות על בתים יותר ויותר מחוץ להישג ידם של אזרחים פורטוגלים רבים.
מחירי ליסבון הגיעו לשיאים חדשים
בליסבון, היעדר היצע שיענה על הביקוש דחף את המחירים לגבהים חדשים השנה.
על פי פורטל הנדל"ן Idealista, העלות הממוצעת למ"ר לבתים בליסבון הגיעה לשיא חדש של 5,426 אירו בנובמבר, עלייה של 5.8% לעומת השנה שעברה.
"זוהי העלייה השנייה בגודלה באירופה, אחרי אתונה (+11.8%), שוק הנדל"ן החם ביותר מבין הערים הגדולות באירופה", ציין Idealista.
אחרי ליסבון, המחירים עלו ב-5% בשטוקהולם, בעוד מדריד ומילאנו רשמו צמיחה יציבה של יותר מ-3%.
לעומת זאת, המחירים ירדו ב-6.1% בפריז ובכמעט 3% בברלין באותה תקופה.
גם לאחר שנים של צמיחה מהירה, המחירים בליסבון נותרו כמחצית מהמחירים במרכזים אירופיים גדולים אחרים כמו פריז וציריך.
מחיר סביר יחסית זה עבור קונים זרים, בשילוב עם האקלים שטוף השמש של פורטוגל ואורח החיים הנינוח, ממשיך להעצים את הביקוש.
המקומיים מתומחרים מחוץ לשוק
עם זאת, עבור רוב האזרחים, שוק הדיור של ליסבון נמצא כעת מחוץ להישג ידם למרות השכר הממוצע הנמוך יותר בארצם בהשוואה למערב אירופה.
המחסור הנוכחי בשכירות בת השגה מאלץ רבים לגור בדיור תת-תקני בפאתי העיר.
אי השוויון הגדל הזה הצית השנה מחאה ציבורית על משבר הדיור בליסבון ובערים אחרות.
בתגובה, ראש הממשלה אנטוניו קוסטה הבטיח יותר דיור בר השגה וסוף לתוכניות שמתדלקות ספקולציות.
משטר NHR, ויזות הזהב בוטלו בהדרגה
תוכנית המס של NHR, שהוצגה לאחר סיום החילוץ של פורטוגל בשנת 2014, אפשרה לזרים העוברים למדינה לשלם שיעורים מופחתים על הכנסה למשך 10 שנים.
תוכנית ויזת הזהב העניקה אישורי תושבות לאזרחים זרים הרוכשים נכסים בשווי של לפחות 500,000 אירו.
הממשלה הודיעה על הפסקה הדרגתית של תוכניות אלה מוקדם יותר השנה, בתקווה לצנן את הביקוש לדיור.
הצורך המצוטט לתקן את משבר הדיור עמד מאחורי החלטות אלה.
עם זאת, ההתעניינות מחו"ל נמשכת, מה שמרמז על כך שפורטוגל נותרה יעד אטרקטיבי ללא קשר לתמריצים.
רבים צופים כי אורח החיים במדינה, האקלים והמחירים הנמוכים יחסית ימשיכו למשוך קונים זרים.
שוק הדיור מתמודד עם חוסר ודאות
במבט קדימה, לא ברור אם תנופת הדיור בליסבון תהיה בת-קיימא.
בעוד שעליית המחירים הנוכחית משקפת חלק גדול מאירופה, קיימים חששות לגבי קריסה אפשרית בהמשך הדרך.
הבנק המרכזי של פורטוגל אמר לאחרונה למלווים להפריש הפרשות נוספות להפסדים אפשריים בשוק הדיור.
צעד זהיר זה הגיע לאחר ירידה שנתית של 22% במכירות בתים לאומיות במחצית הראשונה של 2022, לפי נתוני Jones Lang LaSalle.
עם מחירים סבירים נמתחים עבור המקומיים ותיאבון משקיעים זרים עשוי להתקרר בשנים הבאות, מחירי השיא של דיור בליסבון עשויים לעמוד בפני לחץ כלפי מטה.
עם זאת, לעת עתה, השוק שומר על המומנטום למרות שינויי המדיניות של הממשלה.
השפעה על מטיילים ומהגרים
עלויות הדיור הגבוהות באופן מתמשך בליסבון עשויות להשפיע על החלטות של זרים מסוימים לגבי מעבר או ביקור בפורטוגל.
עבור אזרחי האיחוד האירופי (EU), היעדר דיור לטווח ארוך במחיר סביר עלול להרתיע תושבים פוטנציאליים כמו משפחות, עובדים וסטודנטים.
שוק השכירות התחרותי מציב אתגרים גם למטיילים לטווח קצר כמו נוודים דיגיטליים בשהיות ממושכות.
יתר על כן, עם רכישות נכסים מחוץ להישג ידם של רבים, התיאבון של משקיעים זרים יכול לרדת.
עם זאת, פורטוגל נותרה יעד מוביל למהגרים למרות משבר הדיור.
מערכת הכניסה/יציאה הקרובה של האיחוד האירופי (EES) ופטור מוויזות ETIAS לאירופה, שתושק במאי 2025, לא צפויות לעורר עניין משמעותי.
אם לא יהיו שינויי מדיניות משמעותיים, היתרונות של המדינה כמו בטיחות, אקלים ואורח חיים צריכים להמשיך למשוך תושבים זרים חדשים.
עם זאת, מגבלות דיור עשויות לגרום לפחות התנחלויות בליסבון עצמה.
מצוקת הדיור מוסיפה לחצי הגירה
משבר הדיור מפנה זרקור לפעולת האיזון המורכבת הנדרשת למדיניות ההגירה בתקופות של ביקוש גבוה.
בעוד פורטוגל שואפת לקבל בברכה זרים כדי להתמודד עם ירידה באוכלוסייה, משאבים כמו דיור לא יכולים לתמוך בצמיחה בלתי מוגבלת.
קבוצות מסוימות כמו סטודנטים זרים אינן מגדילות ישירות את הביקוש לדיור.
עם זאת, הזרם המתמשך של תושבים חדשים המתאפשר על ידי שנגן ומערכת ETIAS הקרובה תורם למחנק הדיור של ליסבון.
הגבלת ההגירה עשויה להקל על הלחצים בשוק הדיור המתוח.
עם זאת, הכלכלה והשירותים הציבוריים של פורטוגל זקוקים למהגרים בגיל העבודה כדי למלא משרות פנויות ולקזז אזרחים מזדקנים.
ניהול זהיר של זרמי ההגירה יידרש כדי למנוע תגובת נגד ציבורית תוך רכישת המיומנויות ומשלמי המסים החדשים שהמדינה דורשת.
משבר הדיור מראה כי פורטוגל חייבת להבטיח שיש לה תשתית נאותה לקליטת מספר המהגרים העולה בשנים הבאות.
תנופת הנדל"ן בליסבון עשויה להיות קרובה לשיאה
מאמציה האחרונים של פורטוגל להרתיע השקעות נדל"ן זרות לא האטו באופן משמעותי את טירוף הדיור בליסבון עד כה.
כשהביקוש עדיין עולה על ההיצע הנדיר, מחירי הדירות ממשיכים לעלות מעבר ליכולתם של רוב האזרחים.
עם זאת, קיימת אי ודאות מסוימת לגבי האם המגמות הנוכחיות יימשכו על רקע מכירות נמוכות יותר.
בעוד התמריצים הממשלתיים דועכים, לעת עתה, ליסבון נותרה אבן שואבת לקונים זרים המתפתים על ידי התרבות, האקלים והמחיר היחסי שלה.